Сервитут: что это такое, его виды и где применяется?

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Право собственности на землю охраняется законом и никто не может лишить вас этого права. Однако можно установить временные ограничения, условия которых предусматриваются сервитутами.

Сервитут — это ограничение прав пользования чужим земельным участком.

Рассмотрим подробнее, как проявляется ограничение и в каких случаях можно требовать его установления.

Виды сервитутов

Особенностью земельных наделов является возможная неравнозначность их характеристик и места расположения, что существенно ограничивает право пользования. Если владелец участка или строения не может пройти или проехать на свою территорию, либо на ней отсутствует источник водоснабжения, законом допускается установление сервитута.

Под сервитутом закон понимает искусственно созданное ограничение права пользования наделом в пользу владельцев соседних участков.

Введение режима земельного сервитута характеризуется следующими особенностями:

• это происходит по обоюдной договоренности между сторонами или в судебном порядке по требованию заинтересованных лиц;
• ограничение может быть введено на возмездной или бесплатной основе, а при споре о цене пользования участков дело рассматривается судом;
• ст. 274 ГК РФ допускает установление указанного ограничение даже при временном пользовании муниципальной или государственной землей, в этом случае срок сервитута будет ограничен периодом действия договора аренды.

Указанные виды сервитутов устанавливаются по специальным правилам. Для введения частного ограничения заинтересованные лица оформляют обоюдное соглашение либо обращаются в суд для урегулирования спора. Публичные сервитуты утверждаются распорядительными актами властных органов (как правило, муниципалитетами), а собственник может оспорить их условия в административном или судебном порядке.

К основным условиям сервитута закон относит:

• перечень лиц, в пользу которых установлено ограничение (иные субъекты не смогут воспользоваться беспрепятственным проездом или проходом через участок);
• срок действия — определяется по соглашению сторон или судом, а при необходимости обслуживания линейных объектов период действия зависит от условий документации на ремонт;
• размер вознаграждения собственнику на ограничение его права — определяется сторонами или судом;
• условия пользования — размер территории, через который допускается беспрепятственный доступ, временные ограничения (например, с 10-00 до 22-00) и т.д.

Еще одним основанием для досрочного прекращения может являться устранения причин для ограничения права собственности. Например, если был обеспечен беспрепятственный доступ через иные территории, сервитут утрачивает свое назначение. Также собственник может потребовать расторгнуть соглашение или отменить судебный акт, если в его пользу не перечисляется оговоренная сумма за временное пользование его наделом.

Государственная регистрация сервитутов

Для регистрации сервитутных ограничений применяются нормы ГК РФ, а также Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Для регистрационных действий нужно представить следующие документы:

• заявление;
• правоустанавливающие бумаги на земельный объект — свидетельство о праве, арендный договор, выписка из госреестра ЕГРН и т.д.;
• для частных сервитутов — соглашение сторон или судебный акт;
• для публичных сервитутов — распорядительный акт местных или государственных властей;
• межевой план на землю;
• паспорта сторон или документы юридического лица;
• нотариальная доверенность на представителя, если стороны подают документы не лично;
• квитанция, подтверждающая перечисление госпошлины.

Чтобы зарегистрировать сервитут, нужно подать заявление в Росреестр или МФЦ.

Срок регистрационной процедуры составляет от 5 до 12 дней, он зависит от способа обращения и необходимости пройти кадастровый учет.

Важное значение будет иметь межевой план, который можно получить через кадастрового инженера. В этом документе будет указана территория участка, через которую возможен доступ к смежным наделам. Кроме того, кадастровый инженер сможет выступить в суде в качестве специалиста, если возникнут разногласия об условиях ограничения.

После регистрации сведения о сервитуте будут внесены в госреестр ЕГРН. Стороны получат выписку, в которой будет подтверждено наличие ограниченного права пользования, а также указан срок его действия.

Публичный сервитут — это что такое? Порядок установления

В процессе землепользования должны соблюдаться не только интересы правообладателя, но и остального населения, а также государственных и муниципальных властей. Добиться защиты прав граждан можно без изъятия надела у собственника, для того вводится публичный сервитут.

Для введения режима публичного ограничения должны соблюдаться следующие правила:

• необходимо подтвердить цель — ремонт сетей общего пользования; беспрепятственный доступ к линии водоемов, забор воды из единственного источника водоснабжения и т.д.;
• обязательно проводятся публичные слушания с участием местных жителей — результаты слушаний должны быть учтены при вынесении распорядительного акта;
• условия указанного вида ограничения могут фиксироваться нормативным или распорядительным актом;
• публичный сервитут подлежит обязательной регистрации.

В каких целях нельзя устанавливать публичный сервитут?

Его суть заключается в защите общественных и государственных интересов. По этой причине не допускается вводить ограничения в пользу конкретных граждан или юридических лиц — это можно сделать только по условиям частного сервитута. При нарушении указанного правила собственник добьется отмены акта в судебном порядке.

Кем устанавливается публичный сервитут?

Инициаторами могут быть любые заинтересованные лица — граждане или общественная группа, муниципальный или государственный орган. Установление указанного ограничения происходит следующими способами:

• в силу прямого указания закона (например, если требуется доступ для возведения общественного значимых объектов);
• нормативным актом государственных властных органов;
• распорядительным актом местных властей.

Публичный сервитут может быть установлен только после вынесения закона или властного акта местных органов.

Для соблюдения общественно значимых целей установления такого вида сервитута закон или иной властный акт должен быть обязательно опубликован. Для этого используются СМИ или иные официальные источники (например, официальный сайт местной администрации). Также размещается информация о проведении публичных слушаний по указанному вопросу.

Сервитут на земельный участок

Наиболее распространены частные сервитуты, сторонами которых могут выступать граждане и организации. Инициаторами установления ограниченного права пользования в таких случаях выступают владельцы смежных наделов или строений на соседних участках, а также правообладатели линейных объектов (либо лица, уполномоченные на их обслуживание).

Цели частного обременения

Они могут носить постоянный или временный характер. Например, если необходимо провести текущее обслуживание или ремонт подземного или наземного трубопровода, эксплуатирующая организация руководствуется проектной документацией при определении срока сервитута. Напротив, если возможность пройти к строению доступна только одним способом, он будет носить постоянный характер.

Выделим важные моменты, которые сопровождают отношения между сторонами:

• одностороннее прекращение сервитута возможно только по соглашению сторон или при существенном нарушении его условий (для этого подается иск в суд);
• при переходе права собственности на землю, ограничение продолжает действие даже для нового владельца;
• если участок находился во временном владении, сервитут будет досрочно прекращен при расторжении/окончании арендного соглашения или отмене акта о передачи земли.

Для заключения соглашения заинтересованное лицо направляет в адрес правообладателя письменное предложение. Если сразу предъявить иск в суд, последует отказ, поскольку сторонами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. При определении условий частного сервитута стороны имеют полную свободу, однако должны соблюдать интересы иных лиц.

Если обоюдное согласие не достигнуто, в судебном процессе будут устанавливаться следующие условия:

• наличие оснований для ограничения права собственности в пользу иных лиц;
• условия ограниченно землепользования, в том числе границы территории для доступа третьих лиц;
• срок, на который необходимо ввести ограничение;
• денежное вознаграждение, которое будет выплачиваться правообладателю (его размер устанавливается с учетом правил разумности и справедливости).

Основанием для регистрации будет являться судебное решение, условия которого будут перенесены в госреестр ЕГРН.

Частный сервитут: основания

Требование об установлении ограниченного права пользования может быть заявлено только при наличии определенных оснований. ГК РФ содержит их приблизительный перечень:

• необходимость прохода или проезда через соседний земельный надел, если иные способы доступа отсутствуют;
• намечено строительство линейного объекта, не препятствующего разрешенному виду использования участка;
• требуется выполнение реконструкции или ремонта указанных линейных объектов;
• иные потребности, признанные обоснованными по соглашению сторон или судебным актом.

Если есть другая возможность доступа к участку или строению, требовать принудительного установления сервитута нельзя. Но можно договориться с собственником о введении ограничения за вознаграждение.

Необходимость строительства или ремонта линейного объекта определяется следующими критериями:

• планом застройки территории, утвержденным с учетом общественных слушаний (например, при подведении газопровода к новому микрорайону);
• техническими регламентами, устанавливающими периодичность ремонтных работ;
• обстоятельствами непреодолимой силы (например, из-за стихийного бедствия может понадобиться проведение внепланового ремонта).

Если строительные или ремонтные работы не уложились в регламентированный срок, соглашение о частном сервитуте должно быть продлено. Также допускается продление в судебном порядке, а основанием будет выступать согласованное увеличение срока разрешения на строительство или реконструкцию линейного объекта.

Для составления добровольного соглашения целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Это связано со специальными требованиями закона к введению ограничений прав на собственность, учесть которые может только опытный специалист. Если помощь в оформлении сервитута оказывает юрист нашей компании, он возьмет на себя подготовку всех документов и представит клиентов в регистрационных органах на основании нотариальной доверенности. Записаться на консультацию вы можете через форму на сайте или по указанному телефону.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года