 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Категория земли может стать препятствием для строительства.
Сельскохозяйственные угодья можно перевести в ИЖС, однако процесс будет трудоемким, а результат зависит не только от решения МФЦ, но и от позиции муниципальных властей.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС
Земли сельхозназначения имеют целый ряд ограничений для собственников. Их использование зависит от градостроительной политики и подразумевает:
- огородничество и садоводство;
- фермерское (крестьянское) хозяйство;
- строительство коттеджей и дач;
- личное подсобное хозяйство.
Использование сельскохозяйственных земель должно быть целевым.
Если собственник хочет расширить свои возможности для застройки или сдачи участка в аренду, он может изменить категорию земли на ИЖС
ИЖС — вариант правового режима для домовладения или земельного участка. Он дает возможность для возведения жилого дома с последующей пропиской, подведения коммуникаций, обеспечения необходимой инфраструктурой.
В доме, построенном на таком участке, можно зарегистрироваться для постоянного проживания. Прописка даст возможность пользоваться социальными льготами, устраивать детей в школы и детские сады.
Инфраструктура обеспечена муниципальными властями. Владелец участка получает доступ к газопроводу и водопроводу, обслуживание дорог и вывоз мусора осуществляются централизованно.
Лучший вариант для будущего собственника — купить надел с уже имеющимся статусом. Но если сделать этого не удалось, перевести угодье в категорию ИЖС можно после его приобретения. Единственным препятствием будет примыкание участка к территории поселения. Максимум, что можно сделать в этой ситуации — оформить строение, возведенное на земле, как ИЖС, но это возможно, если надел имеет статус дачного. При этом строение должно удовлетворять параметрам, предусмотренным в законодательстве. Это касается площади, этажности и других важных пунктов.
Стоит учесть, что участок в категории ИЖС не походит для строительства многоквартирных домов
При этом он может использоваться как коммерческий проект для возведения малоэтажных зданий или коттеджей для индивидуального проживания.
Для причисления надела к населенному пункту потребуется согласие муниципалитета. Процедура возможна, если земля, которой предстоит смена категории, примыкает к поселку или городу. В противном случае муниципальные власти могут отказаться перевести территорию в другую категорию, так как это усложнит ее обслуживание.
Законодательство подразумевает инициативу местных властей, их сговорчивость зависит от конкретного поселения, его расположения, рыночной стоимости земель. Согласно статистике перевести участок в нужную категорию в таком городе, как Тверь, проще, чем в Московской области.
Порядок перевода
Заявить о смене категории земли могут только граждане РФ. Лица, имеющие временную регистрацию, не могут ходатайствовать о переходе в ИЖС, даже если другие ограничения отсутствуют. Процедуры, необходимые для смены категории земли, можно провести самостоятельно. Процесс регламентирован законом и включает несколько этапов.
Начать процесс нужно с подачи ходатайства в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления. Проще всего обратиться в Многофункциональный центр.
В ходатайстве указывается кадастровый номер земли, категория, перевод в которую планируется, права на участок и обоснование перевода. К заявлению прикладывается пакет документов:
- кадастровый паспорт надела или выписка из государственного кадастра;
- копия паспорта заявителя;
- при долевой собственности необходимо согласие владельцев, подтвержденное нотариально;
- согласие на перевод угодья из одной категории в другую от правообладателя;
- подтверждение права собственности (договор купли-продажи, аренды или дарения, свидетельство о наследстве, выписка из ЕГРН).
Если у участка имеется несколько владельцев, каждый из них должен подать собственное ходатайство и лично посетить муниципалитет
Если личное присутствие невозможно, собственник может оформить нотариально заверенную доверенность на своего представителя.
Поданное ходатайство может быть отклонено, если документы не соответствуют требованиям, или лицо, подавшее бумаги, не имеет на это права. В остальных случаях заявление будет принято к рассмотрению. В результате собственник получит акт о переводе угодья в ИЖС или отказе от такого перевода. Решение принимается в течение 2 месяцев с даты подачи ходатайства, владелец территории получит соответствующее уведомление через 14 дней после выпуска акта.
Основанием для отказа в смене категории может стать удаленность надела от границ населенных пунктов, а также отказ муниципалитета от обслуживания дополнительной территории.
Резюме
Чтобы свободно распоряжаться землей, нужно перевести ее из сельскохозяйственной категории в разряд ИЖС. Физическому лицу чаще всего приходится сталкиваться с переоформлением дачного участка. Переход земли в другую категорию расширяет возможности для строительства и снимает ограничения, которые действуют на территориях сельскохозяйственного назначения.
При положительном решении местных властей собственник получает акт, в котором фиксируется факт перевода со снятием ограничений в использовании. Соответствующая информация направляется в органы, занимающиеся учетом муниципальных земель, картографии и кадастра.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии