 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Вся земля, находящаяся на территории нашего государства, имеет разный статус, обозначенный в законодательстве РФ.
Для определения особенностей использования и оборота в отдельную категорию выделены земли сельскохозяйственного назначения. Такой подход обеспечивает сохранение природных богатств и способствует развитию земледелия. Ведь от состояния почвы зависит продовольственное обеспечение всего государства, а на земле в России трудится более четверти населения. В данной статье мы подробно рассмотрим вопрос о таких территориях, а также расскажем о правилах их использования.
Законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения
Вопросы, касающиеся сельскохозяйственных земель, регламентируются несколькими нормативными актами:
- в главе XIV ЗК РФ даны определение, состав и правила использования таких территорий;
- оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ;
- перевод таких территорий в иные категории осуществляется на основании Федерального закона от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ.
Действует множество нормативных актов, которые обеспечивают контроль со стороны государства за стратегически важными угодьями, любые сделки, проведенные с их нарушением, признаются ничтожными.
Понятие земель сельскохозяйственного назначения
Таковыми являются территории, отвечающие двум требованиям:
- они должны находиться за границами населенных пунктов;
- на них должны вестись сельхозработы, или они должны быть предназначены для использования в земледелии.
Земельные участки на территориях сельскохозяйственного назначения разрешается использовать только в определенных целях, связанных с сельскохозяйственной деятельностью:
- организовывать производства;
- сажать лес для защиты угодий;
- заниматься научно-исследовательской и учебной деятельностью;
- заниматься рыболовством;
- создавать частные садовые участки.
Арендовать сельскохозяйственные земли, использовать их в коммерческих целях имеют право только организации и частные предприниматели, имеющие соответствующий правовой статус и занимающиеся определенными видами деятельности.
Состав земель сельскохозяйственного назначения
Он определяется исходя из объектов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения. Ими могут быть:
- угодья, которые предназначены непосредственно для производства сельхозпродукции;
- территории, занятые дорогами и коммуникациями, представляющие собой инфраструктуру фермерских и других хозяйств;
- лесные посадки, призванные защищать участки от негативного влияния окружающей среды;
- водные объекты, различные постройки, если они необходимы для производства, первоначальной переработки или обеспечения хранения продукции сельскохозяйственного назначения.
Земли, используемые для садоводства и огородничества, но находящиеся в пределах населенного пункта, сельскохозяйственными не считаются
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
Для осуществления этой процедуры следует обратиться с письменным ходатайством в орган государственной власти или местного самоуправления. Куда именно следует подать заявление, определяется исходя из принадлежности рассматриваемого участка. Если территория находится в собственности государства, то вопрос рассматривает Правительство РФ, когда участок принадлежит субъекту РФ, муниципальному образованию или частнику, необходимо решение органа, представляющего исполнительную власть на уровне субъекта РФ.
Перевод сельскохозяйственных земель в иные категории возможен в исключительных случаях. Таковыми являются:
- консервация территорий в силу различных причин антропогенного и природного происхождения;
- организация особых охраняемых природных, исторических, культурных и других зон специального назначения;
- пересмотр границ населенного пункта;
- возведение объектов промышленности на участках, кадастровая оценка которых не выше среднего показателя по городу (району);
- перевод территорий, непригодных для ведения сельского хозяйства, в земли лесного, водного или запасного фонда.
При прохождении процедуры перевода земли в другую категорию, обязательна ее государственная экспертиза. Если будет установлена исключительная полезность данной территории для сельского хозяйства, изменить ее назначение не разрешат.
Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
Любая земля имеет две стоимости:
- кадастровую, которая применяется при расчете налога, аренды и других обязательных платежей;
- рыночную, она необходима для совершения сделок купли-продажи, аренды и залога.
Особенность кадастровой оценки сельскохозяйственной земли заключается в том, что она подразделяется на группы. Они отличаются назначением участков и формированием рентного дохода. Для каждой из этих групп рассчитываются свои удельные показатели. Стоимость определяется на двух уровнях: субъектов РФ и территориальных административных образований.
Кадастровую оценку сельхозземель нельзя применять при продаже или частной аренде таких участков
Для этих целей нужна рыночная стоимость территории. Ее определяют исходя из ряда факторов, применяемых при сделках с землями любых других категорий. Также учитывается полезность участка с точки зрения возможности ведения на нем сельского хозяйства.
Резюме
Земли, пригодные для ведения сельского хозяйства, выделяются государством в специальную категорию, поскольку имеют важное стратегическое значение для страны. Оборот и использование таких участков регламентируются ЗК РФ и другими федеральными законами России.
Использовать подобные угодья разрешается только в определенных целях. Их перевод в другие категории возможен в исключительных случаях. Кадастровая оценка таких участков производится исходя из их принадлежности к конкретной группе. Стоимость реализации устанавливается исходя из конъюнктуры рынка.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии