 | Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Не каждый человек может себя обеспечить собственным имуществом для проживания.
Поэтому зачастую граждане прибегают к найму жилого помещения. Но как правильно оформить отношения с наймодателем и не быть обманутым? Расскажем об особенностях найма жилья для различных категорий населения, учитывая их материальное состояние.
Договор социального найма жилого помещения
Многие люди нуждаются в предоставлении жилья из существующих государственных фондов недвижимости. Правительство РФ разработало специальные правила, регулирующие нормы снабжения жильем лиц, которые не в состоянии обеспечить себя домом или квартирой для постоянного проживания.
Закон определяет стороны, участвующие при оформлении сделки найма помещения:
-
владельцем жилого имущества может быть физическое лицо или предприятие (зависит от вида предоставления жилья);
наймодатель — либо сам владелец, либо его представитель, наделенный полномочиями по сдаче имущества в наем;
наниматель — исключительно гражданин, поскольку организации могут нанимать помещения исключительно на правах аренды.
В роли наймодателя при заключении соглашения могут выступать государственные и бюджетные организации, учреждения местной администрации и т.д. Для предоставления жилья нуждающимся, они должны обладать специальным фондом жилых помещений. Людям передаются в пользование комнаты, квартиры и прочие жилплощади, находящиеся в резерве.
Чтобы вы смогли получить социальное жилье по договору найма, вас должны признать малообеспеченным и нуждающимся.
Преимуществом при получении социального жилья вне очереди имеют малоимущие и лица, признанные нуждающимися, так как их жилище стало непригодным для использования (здание признано аварийным, произошло стихийное бедствие и т.д.).
Какие моменты должны учитывать владельцы при снабжении малоимущих граждан социальным жильем? Представим главные основания:
обеспечить размер жилплощади абсолютно на всех родственников семьи не ниже предельного минимума. Для каждого региона этот норматив индивидуален;
уровень благоустроенности жилья — в основном рассматриваются такие критерии как наличие кухни, санузла, водопровода и т.д.;
жилье должно соответствовать санитарно-гигиеническим, противопожарным и техническим нормативам;
новое жилье нанимателю должны предоставить в пределах территории одного населенного пункта, где проживает человек;
следует учитывать права всех новых жильцов — не разрешено заселение в одну комнату детей разного пола старше 9 лет.
После сбора требуемых справок и подачи заявления в профильное учреждение, его регистрируют и присваивают учетный номер.
Заявление передается в государственные или бюджетные организации, отвечающие за формирование списка нуждающихся.
После подачи заявления и постановки на учет претендента может пройти не один год, прежде чем ему предоставят жилье. Как только владелец при наличии подходящего жилфонда даст положительный ответ, с гражданином заключается договор. Он станет основанием для заселения в предложенное помещение.
При совершении сделки нужно предоставить определенный список документов:
данные о съемщике и его родственниках — общегражданский паспорт, свидетельства о регистрации брачных отношений, рождении детей и т.д.);
письменное решение владельца жилфонда;
письменное подтверждение, что предыдущее жилье не может больше использоваться (акт об аварийном состоянии или сносе дома и т.д.);
информация о финансовом состоянии семьи;
письменное подтверждение об отсутствии у съемщика и его родственников собственного жилья.
Жилье по договору найма выдается в бессрочное пользование, но по умолчанию стандартный период соглашения равен пяти годам.
При совершении сделки требуется четко прописать ее предмет:
вид предоставляемого жилья — квартира, комната или иное;
метраж жилища, численность комнат, этаж, адрес и т.д.;
подробно описать нынешнее состояние помещения (покраска, линолеум, окна, пол и т.д.);
указать перечень имущества, находящегося в помещении (электрическая плита, приборы учета и т.д.).
В договоре найма жилища в конкретных разделах определен круг привилегий и обязанностей обеих сторон соглашения. Рассмотрим обязанности нанимателя:
должен гарантировать сохранность жилья;
эксплуатировать его по целевому назначению — не разрешено использовать помещение под склад или иную несанкционированную деятельность т.д.;
содержать в подобающем состоянии;
делать текущие ремонтные работы;
строго соблюдать регламентированные сроки уплаты за помещение владельцу, а также платежи за коммунальное обслуживание.
В законе отсутствует обязанность заверять у нотариуса договор найма жилого помещения, если наймодатель выдвигает подобные требования — это неправомерно.
При внимательном изучении ст. 683 ЖК РФ можно установить некоторые особенности найма и критерии его выполнения:
в соглашении не нужно указывать прочих лиц, в том числе родственников нанимателя, проживающих с ним;
в документе можно прописать преимущество съемщика в случае пролонгации соглашения на перспективу;
помещение нельзя переуступать другим лицам в поднаем, если этот запрет оговорен в договоре;
у владельца жилого помещения отсутствует обязанность принудительно выселять жильцов, в случае нарушения конкретных условий договора.
Все условия, которые включены в договор найма, заблаговременно оговариваются сторонами.
Установленный бланк договора найма жилого помещения утвержден законодательством РФ. Обычно стандартный документ берется за основу владельцами недвижимости и наймодателями, а затем вносятся индивидуальные условия и корректировки исходя из ситуации.
Образец договора вы сможете найти на нашем сайте. Наши специалисты готовы проконсультировать вас о правилах его заполнения и дать рекомендации, на какие моменты нужно обратить при его подписании.
Расторжение договора социального найма жилого помещения
Наниматель вправе пользоваться вверенным ему помещением неограниченный по времени срок на основании подписанного соглашения. Подобный договор можно аннулировать следующим образом:
досрочно при согласии двух сторон;
по прошению съемщика, если у него изменилось социальное положение, и он больше не нуждается в выделенном жилье;
инициатором отмены оказывается наймодатель по различным основаниям.
Что может быть причиной для разрыва соглашения по поручению собственника? Мотивы должны быть вескими, которые квартиросъемщик не сможет оспорить. Расторгнуть договор можно, если съемщик:
не придерживается существенных условий договора — использует его не по назначению;
не соблюдает общепринятые правила проживания в помещении, ущемляет права соседей (устраивает пьянки, хулиганит и т.д.);
не вносил плату владельцу более шести месяцев;
нарушает сроки оплаты платежей за услуги ЖКХ на протяжении полугода;
неоднократно наносил ущерб имуществу или помещению.
Безусловно, для съемщиков договор социального найма помещения является выгодной сделкой. У них отсутствует свое жилье, а величина оплаты владельцам за найм может быть незначительной либо совсем отсутствовать. Поэтому очень важно соблюдать условия, которые прописаны в договоре.
Выселение в случае признания договора найма жилого помещения недействительным
Если новый жилец предоставил недостоверные данные о его необеспеченности жилплощадью, то владелец может посчитать договор недопустимым. Это обстоятельство имеет конкретные последствия:
съемщику и его родственникам придется съехать не позднее 3-х дней и передать помещение обратно владельцу;
если он не освободит квартиру в предписанный срок, то выселение пройдет через суд;
квартирантам взамен могут вернуть жилье, которое они занимали до этого момента с сохранением прежних условий сделки.
Если вы предоставили недостоверные сведения при заключении договора найма жилья, то собственник вправе его расторгнуть.
Договор может быть расторгнут, если с момента обнаружения обстоятельств обмана не прошло три года. Поэтому советуем будущим нанимателям не фальсифицировать документы, а действовать в соответствии с нормами закона.
Договор найма жилого помещения между физическими лицами
Если вы решили снять квартиру у гражданина, то только оформление договора защитит ваши права. В последнее время участились случаи мошенничества при сдаче в наем жилья как со стороны наймодателя, так и квартиросъемщика.
Расскажем о мерах безопасности, которые следует предпринять жильцу перед подписанием договора:
удостовериться, что наймодатель владеет жильем на законных основаниях;
убедиться, что предыдущие жильцы полностью внесли плату за коммунальные услуги;
проверить показания на счетчиках приборов учета, если такие имеются, и зафиксировать их документально;
проверить через Росреестр, что жилье не находится под арестом;
прописать в договоре, что наймодатель может выселить из помещения ранее указанного срока, но только письменно предупредив об этом за 2 недели. Если была внесена предоплата, то собственник жилья обязуется вернуть часть суммы пропорционально дням проживания;
оплату всегда фиксировать распиской в получении денег.
Наймодателям же необходимо тщательно выбирать новых жильцов, чтобы они могли своевременно вносить плату и не нарушали общественный порядок. Владельцы для подстраховки могут снять копию с паспорта своих квартирантов, а к договору приложить список имущества, находящегося в помещении и т.д.
Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?
В договоре найма указываются все условия для прекращения сделки, и они не должны противоречить закону. Представим главные причины для возможного расторжения договора найма жилого помещения:
истек срок действия, отсутствуют основания или необходимость для его продления;
владелец недвижимости не желает его продлевать;
было выявлено несоблюдение правил проживания, ставших причиной порчи имущества или жилья;
не соблюдались сроки внесения оговоренных платежей или за услуги ЖКХ.
Договор найма жилого помещения можно расторгнуть исключительно по установленным законам основаниям.
Договор найма по последним двум критериям допускается расторгнуть исключительно через суд. По окончании судебного процесса суд вынесет постановление с требованием освободить жилплощадь в обозначенные сроки. При отказе выполнить данное требование, выселение происходит в принудительном порядке.
Договор коммерческого найма жилого помещения
Основное отличие этого соглашения от социального — предусмотрен конкретный период для проживания, а съемщик должен платить владельцу за пользование жильем.
Заключение сделки коммерческого найма оформляется в виде договора, но не существует установленного законом образца. Поэтому любая из сторон может включить в него и нетипичные требования, но только с согласия другой стороны.
При подписании договора следует внести перечень родственников, которые будут проживать с нанимателем на постоянной основе. Если список отсутствует — их совместное проживание допускается только с согласия наймодателя.
Как только действие договора окончится, жильцы должны съехать из помещения. Если они добровольно его не покинут, то к ним примут принудительные меры по решению суда.
Если у вас возникла необходимость заключить соглашение о найме жилья, можете воспользоваться образцом, представленном на нашем сайте. Также вы можете обратиться к юристам за подробными разъяснениями по его заполнению через онлайн-чат или по указанным телефонам.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии